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长租公寓冲刺IPO,还缺一个好故事

2019-11-13 21:53:21

照片来源@未播放

文| |涂改

进入2019年后,长期租赁公寓市场的变化有些微妙。

一是长期租赁公寓进入雷暴雨后的整改期,政策红利的边际效应减弱,长期租赁公寓市场的洗牌浪潮尚未结束。

第二个消息是蛋壳、易和绿色消费者已经在美国上市。沉默了一段时间后,这间租了很久的公寓似乎又会变得热闹起来。

根据互联网的一般规则,迄今为止经历过《雷雨》的玩家在很大程度上已经拿到了决赛门票,进入二级市场似乎只是时间问题。然而,长期租赁公寓市场的难题仍然悬而未决,稍有不慎可能会颠覆股价。现在开始ipo是不是太仓促了?

令人有点失望的是,联合办公企业wework刚刚遭遇ipo失败,估值从470亿美元降至100多亿美元。即使有软硬兼施和孙正义的大力支持,我们工作的盈利能力和持续亏损也是不容置疑的。

因此,摩根士丹利(Morgan Stanley)首席美国股票策略师迈克·威尔逊(Mike Wilson)坦率地表示,wework首次公开募股的失败标志着一个时代的结束,“为无利可图的公司慷慨融资的日子已经结束,最投机和最不合理的市场部门已经开始崩溃。”

对于急于上市的长期公寓来说,这样的黑天鹅事件绝不是好消息。也从市场上寻找房地产租赁的“主房东”并没有解决盈利问题,也面临着目前亏损经营的局面。选择这个时间点在美国进行首次公开募股不仅仅是因为它也是一个开设长期公寓的烧钱的市场。恐怕很难得到理想的估价,甚至重复我们工作的错误。

然而,ipo可能是长期租赁公寓经历生死考验的少数几个“生辰之门”之一。毕竟,一级市场已经开始谨慎,二级市场可以说是吸收资金的最后选择。

2018年的《雷雨》成为压垮长期租赁公寓的最后一根稻草。爱屋、杭州丁家、乐嘉公寓等品牌纷纷下跌。即使那些侥幸存活下来的品牌也摆脱不了“以亏损换市场”的尴尬。至少青科公寓在招股说明书中诚实地回答了这个问题:2019年前三季度收入达到8.98亿元,同比增长51.435%,但亏损继续扩大,前三季度达到3.73亿元。

有人计算了清客公寓的经济核算:目前,清客公寓的平均租金差价率为25.1%,按月平均租金约1100元计算,差价空间约为270元。另一方面,一个房间的平均装修费用为14700元,折旧期一般不超过5年。根据目前90%左右的入住率,它甚至可能无法赚取回装修费用。

同时,不计入本经济账户,青科公寓目前的续租率仅为5.1%,47.3%的租户在合同到期前收回租金,65.2%的租户采用租金贷款...看似不健康的经营模式导致青科公寓总资产20.3亿元,总负债27亿元,资产负债率133%,典型的技术“资不抵债”。

可以预测,我们工作产生的烟雾还没有散去。青科公寓的成绩单不是巧合,青科公寓并不是唯一面临同样问题的。

在某种程度上,长期租赁公寓的兴起是政策红利激励的产物。特别是2016年推出“同时租购”政策后,许多房地产和企业家涌入长期租赁公寓市场,在资本的推动下迅速扩张,泡沫越来越大。

从野蛮增长到淘汰和重组,它适用于大多数互联网商业模式,长期租赁公寓也不例外,只是时间的转折点有点仓促。无论是蛋壳,ipo消息自由传出,还是青科公寓先提交招股说明书,这无疑是行业继续洗牌的迹象。

例如,长期公寓的扩张速度已经放缓。如何微调运营、降低成本和提高运营效率一直是几乎所有房地产论坛讨论的话题。另一个例子是2018年后发生的并购案件。资金和住房资源开始集中于龙头企业,进入门槛逐渐提高。

长期租赁公寓告别快速扩张的连锁反应之一是商业模式的重组和分化。

“雷雨”前的长期租赁公寓有两大力量:以安逸和蛋壳为代表的“分散体系”,以及万科和龙湖支持的“住宅企业体系”。前者忙于争夺住房,为了规模优势抬高租金,需要依靠持续融资来生存。后者依靠富爸爸盖房子,但仍未能摆脱过于粗野和疯狂的陷阱。最终,上半年的长期租赁公寓继续重资产模式,资本是唯一的护城河,目标群体也集中在白领阶层。

然而,2019年后,“分散制”在金融压力下从扩张转向运营,“房地产企业制”也开始体现出来。万科无限期停止了“万村计划”。海洋地产和龙狮地产表示,他们将剥离长期租赁公寓业务。“巨头”放慢脚步的过程也是长期公寓多样化的开始。

一些玩家开始从重资产运营转向轻资产管理,遵循奥约加入托管的模式,深化长期租赁公寓市场,目的是降低成本,在资本的寒冬中寻找新的可能性。

一些玩家开始“回避现实,拿定主意”,改变盲目扩大规模的习惯,专注于租户的社区文化、经营管理、零售等增值服务,旨在探索各种兑现场景。

还有一些玩家已经开始调整他们的目标群体,通过将房间分成床来将房间改造成蓝领公寓或企业员工宿舍。消费方式已经从个人直接支付转变为企业支付...

正如冯仑曾经将住宅企业的转型描述为“胖子转身慢慢过渡”,类似的逻辑也可能适用于长期公寓。对于渴望ipo的玩家,如青科公寓(Qingke Apartments),与其在现阶段在二级市场碰运气,不如关注行业本身的微妙变化,努力改善经营状况。

如果你必须给一个长期租用的公寓注射一针鸡血,美国军团可能是最好的参考。

这家美国集团的市值在过去一年翻了一番,无疑是资本市场最大的宠儿。就利润而言,这家美国集团仅在今年第二季度实现了第一笔利润。证券公司和投资银行一起唱歌的原因主要是由于互联网的后半部分,当流量日益达到高峰时,对生活类服务的需求越来越多,增长机会越来越大。美国集团被精确定位为一个类似生活的场景服务提供商。

简单看一下美国集团的成长逻辑,发现早期的餐饮团购和紧跟潮流的美国集团外卖都牢牢把握住了餐饮的“主渠道”,然后以高频和低频的方式渗透到葡萄酒旅游、旅游和新鲜食品的场景中,以无边界的形式无限期提升了美国集团的市场价值上限。

作为“衣食住行”的高频需求之一,占据“生活”场景的长期租赁公寓也有机会围绕主线继续扩张吗?

以ease为代表的互联网玩家已经尝试了很长时间,从住宿到清洁、移动、维护、家庭零售和其他市场。然而,局限性在于,与美团拥有的近600万活跃商户和超过4.2亿活跃用户相比,即使是最舒适的顶级玩家所服务的用户数量也只有100万。一套长期租用的公寓几乎不可能在网上重建一个艺术团。

好的网上和网下是另一个逻辑:长期出租公寓具有自然的社区属性。除了生活场景,还有很多场景可以链接,比如便利店、新鲜零售、美容、美食、娱乐、家政等。即使长期租赁公寓本身的利润问题无法解决,一旦现场能够打开,创造更多的消费机会,就有持续盈利的可能。尤其是当在线流量的红利耗尽时,离线空间的想象力值得探索。

从房地产开发商的角度来看,这一逻辑同样有效。包括万科·余良在内的领导人已经多次主动谈论“第二增长曲线”。他们不仅渴望在物业服务、租赁房屋、物流和仓储领域进行尝试,甚至还跨越赛马场进入机器人和汽车领域。如果把长期租赁的公寓作为试验用水,逐步从住宅企业转变为服务运营商,以住宅体验为主要渠道,是创造新增长点的可行之路。

不幸的是,到目前为止,没有长期租赁公寓的玩家能够通过例如说服一级市场的投资者来讲述这个故事。带着“低回报、长周期”的痛苦,踩着我们工作的脚印向资本市场暴露自己的不足与生死未卜的阿杜杰没有什么不同。

长期出租公寓因其“迅雷般的体格”而备受批评。为了抢劫更多的房子,他们愿意承担高额债务并引入租赁贷款。

在ipo问题上,一些长期租赁公寓品牌似乎再次面临寻求快速成功和即时收益的问题。等待长期出租公寓的直接问题仍然是降低成本和弥补短缺。还必须平衡单一的利润结构,并通过不断的反复试验找到提取流动性资金的方法。否则,即使二级资本市场成功进入,一个小小的雷区也足以在无数双眼睛的注视下崩溃。

总之,租一套公寓还有很长的路要走。黎明前不要摔倒。(本文从钛介质开始)

钛媒体的[作者:alter,Public Number | alter谈论它]

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